오피스텔 청약 분석 /자격/ 주택수/ 세금/전매제한/ 등

오피스텔 청약에 관심 갖는 분들이 많이 계실텐데요  아파트 청약과 차이점이 있습니다. 오피스텔 청약 전 알아야할 것들에 대해 정리해보았습니다. 청약 자격, 분양가, 주택수, 세금, 전매제한, 용도,청약신청금, 투자시 체크포인트에대해 알아보겠습니다. 끝까지 읽어보시면 도움 되실것 입니다.  

 

 

오피스텔 청약 전 알아아햘 것

 

오피스텔 청약 자격 / 당첨

 

 아파트와 달리 오피스텔 청약의 제일 큰 장점이 바로 자격인것 같습니다. 아파트는 1순위 조건이 여러가지 있지만 오피스텔은 조건이 하나밖에 없어요.

 

무주택자가 유리한것도 아니고 다주택자가 불리하지도 않습니다. 세대주인지 아닌지도 관계없습니다. 청약통장이요? 그것조차 오피스텔 청약에선 필요 없습니다.

 

그저 단 하나의 조건, 만 19세 이상이면 누구나 가능합니다.

 

그리고 아파트가 가점제100% 또는 추첨제와 가점제 반반인 경우도  있지만, 오피스텔은 100% 추첨제입니다. 

 

 

오피스텔 분양가

 

같은 평형의 아파트와 비교하면 보통 오피스텔 분양가가 낮은 편입니다.

 

그러나 분양가상한제 라고 아시지요? 요즘 수도권에서 분양하는 아파트 상당수가 분양가 상한제가 적용되어 시세만큼 책정을 못하고 낮은 분양가로 공급되고 있습니다.

 

그러나 분양가 상한제는 아파트만 적용을 받고 오피스텔은 적용 되지 않기때문에, 분양가상한제 적용 지역에서는 낮은 가격에 공급되는 아파트와 비교하니 오피스텔 분양가가 오히려 높은 편입니다. 

 

얼마전 분양을 마친 판교밸리자이도 분양가상한제였고, 분양가를 살펴보면 전용84㎡ 아파트가 8억5천 안팎, 오피스텔은  10억 안팎이었습니다. 

 

오피스텔 내부

 

오피스텔 분양후 청약 자격/ 주택수

 

맨처음 오피스텔 청약의 장점이 자격요건이 19세 이상이라는 것이라고 말씀드렸는데요 

 

청약시 또하나의 커다란 장점이 있습니다. 바로 오피스텔은 청약을 받아도 주택으로 보지않기에 주택 구입으로인한 1순위 조건에 변동이 생기지 않습니다.  무주택자가 오피스텔 분양 받아도 계속 무주택자로 간주됩니다.

 

예를들면  오피스텔을 분양받은 무주택 신혼부부가 계속 무주택 자격 유지하여 아파트 청약시 신혼부부 특공으로 분양 받을 수 있습니다.   

 

 

오피스텔 (업무용/주거용)

용도에 따라 업부용과 주거용으로 구분합니다.

 

업무용 오피스텔은 건물분에 한해 분양가에 책정된  부가세를 환금받을 수 있습니다. 주거용 오피스텔은 못받습니다.

 

임차인 구할 때도 제한이 다른데요, 업무용은 사업자에게만 임차해야 하고, 주거용은 그렇지않습니다. 

 

오피스텔 세금 

 

오피스텔은  '청약'에서는 업무용, 주거용 관계없이 주택수로 인정되지 않는다고 했습니다. 그러나 '세금'은 다른 문제입니다.

 

해당 오피스텔이 주거용이냐 업무용이냐로 구분 하여, 업무용이라면 주택수에 포함되지 않는 반면, 주거용이라면 주택에 포함되어 '세금' 적용받습니다. 

 

고려해야 할 세금으로 양도세, 재산세, 추가주택 취득시 중과 등이 있습니다. 

 

오피스텔 취득시 세금

 

오피스텔을 취득하면 취득세 4% + 농특세 0.2% + 지방교육세 0.4% 

총 4.6%를 내야합니다.

 

유주택자나 무주택자나 동일하게 오피스텔 취득세는 4.6% 입니다.

 

아파트인 경우 1주택이냐 다주택이냐에 따라 취득세가 다른데요, 다주택이면 취득세가 중과됩니다. 그러나  오피스텔은 주거용 이라하더라도 '취득' 시점에는 주거용,업무용 모두 업무용으로 보고 주택으로 인정하지 않음으로 다주택 중과 없이 취득세 4.6% 입니다.

 

주거용 오피스텔을 소유한 상태에서 주택을 구입하면 취득세는 어떻게 될까요? 주거용 오피스텔은 주택으로 인정한다고 했습니다. 여기에 추가 주택 구입이니 취득세가 중과 되겠습니다. 

 

예전에는 오피스텔은 주택으로 간주하지 않아 이미 하나의 주택을 보유한채로 여러채의 오피스텔을 이용해 임대를 놓는 사람이 많이 있었습니다.  그래도 세금은 1주택 보유 기준한 세금만 부과했었습니다.

 

그러나 2010년인가 오피스텔을 주거용, 업무용으로 구분하면서 주거용은 주택수로 포함하여 계산하였고, 양도세, 보유세, 취득세 등 부담이 늘면서 투자 메리트가 줄어둘었습니다. 그러니 이 세금 문제는 자신이 보유한 주택을 고려하여 충분히 검토해야 할 필요가 있습니다.

 

청약공부

 

오피스텔 실거주의무, 전매제한

 

아파트 분양 조건도 좋고 미래가치도 뛰어나서 너무 청약 하고 싶은데 전매제한이 5년 10년있어서 아뿔싸!! 하는 경우 있지요? 전매제한은 어떻게 견뎌본다 하더라고 실거주 의무기간은 나의 활동지역이 아니라면 더욱 난감한 상황이 됩니다. 이것 때문에 매우 좋은 조건과 위치에 공급되는 물건임에도 불구하고 청약을 포기하는 경우가 있습니다. 아까운 마음이 들지요.

 

그러나 오피스텔 청약의 또 하난 장점! 실거주의무 기간이 없습니다. 내가 반드시 살아야 하는게 아니니 전세든 월세든 놓을수 있습니다. 

 

전매제한도 없다고 하는데요 그럼  당첨되면 계약금만 넣고도 바로 넘길수도 있을까요? 그건 아닙니다.

 

규제지역에 있는 100실이상 오피스텔은 등기 이후에 전매 가능 합니다. 이런 조건마저 없으면 묻지마 청약이 더욱 치열해것이고, 그야말로 청약 전쟁이 더욱 심해져서 정작 실수요자들이 원하는 오피스텔을 구입할 수 없는 일도 생길것 같습니다. 

 

전매제한을 어겼을 때는 1년이하의 징역이나 1억이상의 벌금을 내야합니다.

 

 

 

 

 

 

오피스텔 청약 제한?

 

같은 세대 안에 있는 부부 모두 신청도 가능합니다.

 

거주지역이 오피스텔 분양 지역과 관계없어도 전국 어디서나 청약 할 수 있습니다

 

아파트와 오피스텔을 함께 공급하는 상품에 대해 아파트 청약하고 오피스텔 또 청약해도 됩니다. 

 

오피스텔 청약시 여러 타입 중복청약 해도 됩니다. 단, 청약신청금은 청약 수 만큼 납부합니다.

 

당첨 후 계약포기해도 이후 제한 조치 없습니다. 계약금 안넣고 포기해도 됩니다.

 

 

 

오피스텔 청약신청금

 

청약시 청약신청금을 내야하는데요 금액은 100만원 ~ 1000만원 사이입니다.  수도권 인기지역이라면 보통 500~1000만원 사이입니다.  

 

당첨자 발표 후 미당첨자의 청약신청금은 30일 이내에 계좌로 들어옵니다.

 

오피스텔 투자시 체크포인트

 

투자 목적으로 오피스텔을 구입한다면 돈이 되는 곳이어야겠지요  임대수요도 따라줘야 겠구요

 

1. 교통 - 역세권

부동산 투자를 하거나 장사를 하거나 역세권은 매우 기본이고 중요하지요. 역에서 500m 이내 초역세권이면서 이후 개발호재가 많아야 좋습니다. 실제로 잘 살펴보면 중심지에서 먼 곳인데도 GTX 역이 결정이되면 인근 부동산 가격이 상당히 오르는 것을 봅니다.

 

2. 아파텔

쓰리룸 이라고 불리는 방세개 이상의 오피스텔을 아파트형 구조를 가졌다 해서 아파텔이라고 부르는데요, 원품, 투룸이 아닌 3~4인 한 가구가 거주할 수 있는 구조와 규모에 수요자가 더욱 많습니다.

 

교통좋은 초역세권에 상권도 좋으면서, 쓰리룸 아파텔이 저렴한 분양가에 분양한다면 투자할만한 가치가 충분합니다.  그러나 이런곳은 청약 경쟁률도 엄청 높겠지요?